随着中国经济进入“新常态”阶段，经济增长模式正面临由要素粗放型驱动向创新驱动发展模式转变的重要机遇期，创新正日益成为维持和驱动中国经济可持续发展的决定性因素。无论是从推进中国经济结构调整转型的角度，还是从加快产业结构的转型升级，或者是加快推进战略性新兴产业乃至先进制造业发展的视角来看，对于当前的中国而言，创新的决定性作用正变得越来越重要。
然而，我们注意到，中国背景下房地产价格的持续升高以及房地产投资的快速扩张，可能会对中国的创新驱动发展战略乃至经济可持续发展，造成不可忽略的负面影响。事实上，近年来开始有很多研究关注此类问题。从中国的数据中可以发现，房地产价格的快速上涨对微观企业部门非房地产投资形成了显著的“挤出”效应，扭曲和加剧了不拥有土地企业的融资约束，扩大了拥有土地和不拥有土地企业之间的融资约束差距，造成了投资效率的下降，导致了资源错配现象的发生。即便在中国采取了房地产限购政策来缓解可能的房地产泡沫风险，房地产价格的快速上涨对投资效率仍然呈现的是净负面影响效应。2003年以来，中国政府用行政手段来干预土地资源在区域间的配置，开始实行倾向于中西部的土地供应政策，相应地压缩东部的土地供应。这造成东部地区房价快速上升，并进而推升了东部地区的工资上涨，可能对中国的出口竞争力以及经济发展效率的提升产生了负面影响。更为值得重视的是，有研究发现了房地产价格快速上涨对中国微观企业创新能力可能造成的负面影响。房价上涨越快的地区中，当地工业企业进行新产品开发活动的倾向越弱，这种抑制效应对规模较小的企业以及外资企业影响较小。进一步发现，自从2004年实施土地转让“招拍挂”制度以来，该抑制效应在有新产品开发活动的私有企业中进一步凸显。
在这种背景之下，面对中国创新驱动发展国家战略的推进与实践，需要高度关注的问题是，中国j清景下房地产的快速增长是否会对中国的创新活动产生影响?是否会对中国的创新活动特别是实体经济部门的创新活动产生负面性的影响效应?客观来看，这些问题已经成为中国国内学者和政策制定者必须重点关注的研究领域之一。实际上，如果忽略了房地产行业对中国创新活动可能造成的负面影响效应，就不可能从根本上深入理解阻碍中国创新能力提升的各种重要的外部制约性因素，这会对全面推进和实施中国的创新驱动发展战略所造成的误导可能无法估量。房地产投资的快速膨胀通过利率效应，对其他部门的投资特别是长期投资形成显著的挤占效应，导致了资源配置效应的发生。这是房地产泡沫对一国资源配置形成错配效应的主要机制。
其次，房地产的快速膨胀以及房地产泡沫的形成，可能会对企业创新能力提升形成显著的抑制效应，从而对经济可持续发展能力造成长期性的损害。房地产对创新活动的影响效应以及其中可能的作用机制，可从以下3个方面来理解:第一，对于任何形式的创新活动来说，尤其需要企业自身内源融资渠道提供的长期投资来维持，因此，房地产投资的快速膨胀以及房地产泡沫的形成，显然会对企业创新研发活动所需的长期投资资金造成显著的挤占效应，进而对创新活动形成抑制效应。受资产泡沫的吸引，企业将有限的资金投入资产泡沫的生产部门，其主业的创新投入因此受到抑制。如果存在泡沫的部门不具有很强的技术外溢效应，典型如房地产业，则投资的转移会通过资源错配效应对其他生产部门创新投入产生抑制效应，进而对经济增长造成消极影响。第二，在房地产泡沫发展的特定阶段，在那些以银行机构为主导的金融体制中，由于房地产投资的收益率要高于其他行业的投资收益率，这就会激励商业银行体系偏向于将有限的贷款资金优先提供给低风险、高收益的房地产部门，这就会对制造业部门的创新研发活动所需的长期投资资金造成显著的挤占效应，进而对制造业部门创新活动以及转型升级活动造成显著的抑制效应。第三，在房地产泡沫发展的特定阶段，房地产价格的快速上升可能会扭曲一国的消费结构，其主要表现，为导致家庭将储蓄的主要部分用于购买创新活动相对较低的房地产行业，这必然会导致偏向于拉动与房地产行业相关的水泥、钢材、装饰材料等高投资行业快速增长的发展模式。而且，房地产泡沫导致的高支出负担，会迫使家庭将收入中的较少部分用于购买那些蕴含更多创新活动的高新技术产品，导致“内需所引致的创新”功能的失效，进而造成房地产泡沫、需求结构的扭曲、“内需所引致的创新”机制的失效、产业结构扭曲的传导机制的发生，进而对该国的经济可持续发展能力造成不可低估的负面效应。第四，在一国特定的发展阶段，如果房地产部门的净利润率远大于制造业部门，就有可能会激励制造业部门的微观企业将自身用来进行创新研发活动的资金或积累利润，通过多元化投资策略或者是对房地产的投机行为，转移到高投资收益回报率的房地产部门，从而对制造业部门的创新活动造成突出的抑制效应。从中国的现实来看，房地产部门和工业部门的利润率恰恰存在巨大的落差。
2014年以前，中国房地产行业的平均净利润率均在30%以上，而同期，中国工业企业的平均净利润率不超过7%，工业企业500强是2.3 % ,规模以上工业企业主营活动平均净利润率为6.04%。中国房地产部门和工业部门利润率的这种巨大落差，必然会导致中国工业部门的资金向房地产部门的大规模转移，从而对中国工业部门的创新活动造成不可低估的抑制效应。
值得注意的是，在中国当前正好处于以垄断性银行机构为主导的金融体系和房地产投资快速增长的双重背景下，房地产部门的快速扩张很有可能对金融机构和创新之间的相互作用关系产生扭曲性的影响作用，从而加剧房地产投资快速增长对创新活动的负面作用。这是因为，一方面，房地产部门的急剧膨胀所带来的房地产投资的高速增长，必然需要银行机构的融资支持。在房地产投资收益较高而风险相对较低的特定阶段，以银行机构为主的金融体系必然倾向于将长期贷款优先提供给房地产行业，满足房地产行业快速扩张对金融资金的巨大需求，这就可能加剧金融体系的贷款期限结构与本地区微观主体的创新活动所需长期资金之间的矛盾，造成银行机构贷款结构和微观主体创新活动所需长期资金之间的错配效应，会对地区的创新活动产生抑制效应。另一方面，由于工业部门是一国创新活动最为主要的承担者和推动者，以银行机构为主的金融体系将长期贷款优先提供给房地产行业的行为逻辑，必然会在低收益、创新风险相对较高的工业部门表现得更为突出。
此种情形下，工业部门中的微观企业无法通过金融市场或者别的融资渠道获得足够的创新研发投入资金，银行机构将长期贷款优先满足房地产行业的快速增长所带来巨大融资资金需求的偏向性行为，很有可能会进一步强化银行机构贷款结构和工业部门微观主体创新活动所需长期资金之间的错配效应，从而对工业部门微观企业的创新研发活动所需的长期投资资金形成显著的挤占效应，进而对该地区工业部门的创新活动产生更为突出的抑制效应。从中国的金融机构对房地产投资所需巨额资金的来源数据来看，恰恰就存在房地产的巨额投资资金来源主要依靠银行机构以及银行体系将长期贷款偏向于提供给房地产部门的双重重要现象。
依据历年《中国房地产金融报告》所提供的数据，在1997-2013年间，中国房地产开发资金来源中源于银行融资资金的比例一直在40%-50%之间，其中，2004年以前中国房地产开发资金来源中来自银行融资资金比例更高，在50%-60%区间，2004年后随着信托基金、海外融资等新型房地产金融的发展以及银行机构出于对局部地区的房地产泡沫的担心，中国房地产开发资金来源中来自银行融资资金的比例略有降低，但也在35%-50%的区间。以2004年为例，当年房地产开发资金中第一来源是“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源的43.1%;第二位的来源是房地产开发企业“自筹资金”，为5207.6亿元，占30.3%;第三位的来源则是“银行贷款”，为3158.4亿元，占18.4%。但实际上，企业“自筹资金”主要由商品房销售收入转变而来，约70%来自银行贷款，“定金和预收款”约有30%来自银行贷款。由此可见，2004年房地产开发源自银行贷款的比例应在55%以上。而且，从金融机构的贷款结构来看，房地产贷款占金融机构中长期贷款的比重也在逐步增加，比如2002年末这一比重达到28.5 % , 2003年末达到32.9% , 2004年末达到34.3% , 2005年末又上升到34.8%。图1显示，中国各省份地区金融体系的长期化贷款期限结构(长期贷款与短期贷款的比重)和地区房地产开发投资增长率呈现高度的正相关关系，这就进一步验证了中国情景下银行机构为主导的金融体系，将长期贷款优先满足房地产部门投资增长需求的基本事实。
基
在中国特定的人口结构、政府对土地财政的依赖体制、流动性泛滥导致的房地产投机需求以及特定的垄断性银行机构为主的金融体系等多重制约因素的综合作用下，中国的房地产行业出现了规模快速膨胀以及房地产泡沫形成的重要现象。这自然令人会想到的是，中国如此规模庞大的房地产投资需求以及高速的投资增长现象，是否会对中国创新活动特别是制造业为主的实体经济部门的创新活动，形成显著的阻碍作用?而且，在中国存在典型的金融市场发展不足以及垄断性银行机构为主的金融抑制体系之下，这会催人进一步联想的是，偏向于满足房地产行业巨大且快速增长的长期投资需求的金融体系，其偏向性的贷款期限结构是否会强化房地产对中国创新活动的抑制效应?
为了回答这些重大的现实问题，利用中国省级层面的面板数据，使用人均土地出让面积作为房地产投资增长率的工具变量，得到的有意义的发现是:第一，中国情景下房地产投资的快速增长对创新活动造成了显著的阻碍作用。这具体表现为，在那些房地产开发投资增长越快的省份地区中，表现出更低的创新研发投入增长率和发明专利授权额增长率。而且，这种阻碍作用在中国的工业部门中表现得更为突出，从而表明房地产对中国工业部门的创新活动造成了更为显著的阻碍作用。第二，中国情景下房地产投资的快速增长，通过金融体系扭曲性的贷款期限结构对创新活动造成了显著的抑制效应。这具体表现为，在那些房地产开发投资增长越快，同时也是金融体系越是显示出长期化倾向贷款期限结构的省份地区中，表现出更低的创新研发投入增长率和发明专利授权额增长率。并且，这种抑制效应同样地在中国的工业部门中表现得更为突出，从而表明房地产通过金融体系的贷款行为对中国工业部门的创新活动造成了更为显著的抑制效应。之后的中介效应模型验证了中国情景下存在房地产部门投资增长、金融体系贷款期限结构、地区创新活动的传导机制。
这些经验发现对如何维持中国当前房地产的健康发展，以及如何实施创新驱动发展战略，提供了具有重要参考价值的政策含义。这就是，要高度重视房地产投资过快膨胀乃至局部区域的房地产泡沫形成，对中国经济特别是实体经济部门的创新能力提升可能造成的负面影响。事实上，要切实落实中央提出的创新驱动发展国家战略，依据本文的经验发现，就是必须要合理定位中国房地产的健康稳步发展需求，通过控制房地产投资的过快膨胀态势，消除局部区域的房地产泡沫，纠正房地产部门的不合理发展所带来的资源错配效应，缓解房地产投资快速增长对实体经济部门创新研发投入的挤出效应，这才能从根本上为促进中国创新能力提升营造合理的外部市场环境，从而塑造中国经济可持续发展的外部激励条件。同时，要高度关注中国的金融发展滞后以及当前以垄断性银行机构为主的金融抑制体系，与房地产部门形成的“天然”的利益集团结合体系，对中国创新能力提升特别是实体经济的创新能力提升，所造成的额外的显著抑制效应。因此，要真正塑造正确激励中国创新能力提升的外部制度环境，实质上是一个必须考虑多个环境因素共同改革推进的系统性工程。